El Consejo de Ministros tiene previsto aprobar este martes un real decreto-ley que introduce un castigo fiscal a los propietarios que suban el alquiler en Sevilla y el resto de España, con una escala de penalizaciones que reduce las bonificaciones en el IRPF cuanto mayor sea el incremento de la renta. La nueva norma, que llega tras meses de negociación, sitúa a la capital andaluza en el foco de una medida que busca enfriar el mercado del alquiler residencial.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Gobierno ultima un real decreto-ley que penaliza fiscalmente a los caseros que aumenten el alquiler en nuevos contratos y premia a quienes lo congelen o reduzcan.
- ¿Dónde y quién? La medida se aplicará en toda España, con especial incidencia en ciudades como Sevilla, Málaga y Granada, donde el alquiler está muy tensionado.
- ¿Qué supone para los ciudadanos? Los inquilinos podrán beneficiarse de precios más estables, pero los propietarios podrían reducir la oferta si consideran que la penalización es excesiva.
Un sistema de bonificaciones que penaliza la subida del alquiler
A diferencia de la reforma de 2023, que condicionaba las ventajas fiscales a que la vivienda estuviera en una zona de mercado residencial tensionado, el nuevo texto amplía la cobertura a todo el territorio nacional. Sevilla, Málaga y otras capitales andaluzas que no habían sido declaradas zonas tensionadas por la Junta de Andalucía se verán ahora afectadas por una escala descendente de deducciones en el rendimiento neto del alquiler. La reducción aplicable caerá del 40 % al 15 % a medida que el incremento respecto al contrato anterior supere determinados umbrales.
El borrador establece que si el nuevo precio sube hasta un 5 %, la reducción será del 40 %; entre el 5 % y el 10 %, del 30 %; entre el 10 % y el 15 %, del 25 %; y entre el 15 % y el 20 %, del 20 %. Cuando la subida supere el 20 %, el propietario solo podrá deducirse el 15 % del rendimiento neto. En el otro extremo, mantener o rebajar la renta permitirá una reducción del 50 %, que podrá llegar al 100 % si se vuelve a alquilar al mismo inquilino con un descuento superior al 5 %.
El impacto en el mercado del alquiler en Andalucía
La Junta de Andalucía, gobernada por el PP, no ha declarado hasta la fecha ninguna zona de mercado residencial tensionado, lo que había limitado el alcance de las bonificaciones previas. Con la nueva norma, Sevilla y Málaga —dos de las ciudades con mayor presión alcista en los alquileres— pasan a estar directamente bajo el paraguas de la penalización fiscal. El objetivo es desincentivar subidas abusivas cuando se firme un contrato nuevo sobre una vivenda que ya estaba alquilada.
La medida no afecta a las actualizaciones anuales durante la vigencia del contrato, sino al precio que el casero fije al suscribir un nuevo arrendamiento. Hacienda comparará la nueva mensualidad con la última renta del contrato anterior, aplicando la escala correspondiente. En una ciudad como Sevilla, donde el alquiler medio ha experimentado incrementos notables en los últimos años, muchos propietarios se enfrentarán a una decisión entre moderar los precios o ver reducida su ventaja fiscal.
Las zonas tensionadas no desaparecen, sino que se mantienen como un extra para elevar aún más las bonificaciones. Si el propietario reduce la renta más de un 5 % en una de estas zonas, la reducción podrá alcanzar el 95 %. En Andalucía, al no haber declaración previa, el incentivo máximo por ahora será del 70 % para descensos superiores al 5 % en todo el territorio. Esta diferencia podría reactivar el debate sobre la conveniencia de que la Junta solicite la declaración de zonas tensionadas en ciudades como Málaga o Cádiz.
Con este sistema, un casero que suba el alquiler más de un 20 % solo podrá deducirse el 15 % del rendimiento neto, una penalización que podría reducir la oferta de viviendas en alquiler en ciudades como Sevilla.
La Lectura Andaluza
Andalucía es un territorio con una tasa de vivienda en alquiler inferior a la media nacional, pero con un peso creciente en las economías familiares. El encarecimiento de los arrendamientos en las capitales y zonas turísticas ha elevado la tensión social, y la nueva medida del Gobierno central introduce un elemento de presión fiscal que, en teoría, debería moderar los precios. Sin embargo, la regla también puede tener un efecto colateral indeseado: si los propietarios consideran que la penalización es excesiva, pueden optar por vender el inmueble o destinarlo al alquiler de temporada, reduciendo la oferta de vivienda estable. El éxito de la medida dependerá en buena parte de cómo reaccione el parque de viviendas en ciudades como Sevilla y Málaga.
En el trasfondo está la decisión de la Junta de no haber activado las zonas tensionadas, lo que hasta ahora había limitado incentivos y topes. La reforma sortea ese bloqueo, pero abre un nuevo escenario en el que la administración autonómica podría verse empujada a mover ficha si la presión social arreciara. Para el inquilino andaluz, la medida ofrece un horizonte de cierta contención en las rentas, aunque los expertos advierten de que, sin un aumento paralelo de la oferta, el efecto desinflactor puede ser limitado. Mañana, si se aprueba el real decreto-ley, Andalucía conocerá una herramienta que puede cambiar las reglas del juego en el mercado del alquiler, con la incógnita de si bastará para enfriar los precios sin vaciar el parque residencial.
