EN 30 SEGUNDOS
- ¿A quién afecta? A cualquier persona que quiera comprar o alquilar en la Comunidad de Madrid. Los precios de venta y alquiler marcan máximos, y las cuotas hipotecarias medias superan los 1.180 euros al mes.
- ¿Cuándo ocurre? Los datos acaban de ser publicados por el Ministerio de Vivienda y corresponden al cierre de 2025. La tendencia al alza sigue activa en 2026.
- ¿Qué cambia hoy? Madrid supera por primera vez a Baleares y Guipúzcoa como la provincia con el metro cuadrado más caro de España. El suelo para vivienda ha subido un 42,7% en un año, y la inversión extranjera en el segmento de lujo se concentra cada vez más en la capital.
Madrid se consolida como la provincia más cara para comprar vivienda en España. El metro cuadrado de vivienda libre cerró 2025 en 3.809,9 euros de media, 440 euros más que el año anterior, según los datos anuales del Observatorio de Vivienda y Suelo (OVS) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Ya en el último trimestre del año pasado, el precio medio tocó los 3.902,3 euros por metro cuadrado.
La cifra confirma una escalada que no encuentra freno. En el otro extremo, provincias como Badajoz, León o Cuenca mantienen valores inferiores a los 1.000 euros/m2. Pero en la Comunidad de Madrid, la presión es doble: sube el precio de venta y, al mismo tiempo, la renta media de alquiler ya alcanza los 1.184 euros mensuales de cuota hipotecaria, la segunda más alta de España solo por detrás de Baleares.
Qué hay detrás del repunte de 440 euros en un año
El informe del OVS revela que la superficie de suelo transaccionado creció un 42,7% en 2025, hasta las 3.562 hectáreas, aunque sigue muy por debajo de los niveles de 2006. El precio del suelo urbano, sin embargo, se ha duplicado desde 2020, pasando de 142 a 173 euros el metro cuadrado. Esa revalorización del terreno se traslada directamente al precio final de la vivienda.
Además, la demanda extranjera ejerce un efecto tractor en el segmento alto. Las compras de viviendas por encima de los 500.000 euros representaron en Madrid el 24,4% de todas las operaciones de ese tipo en España, un porcentaje que no ha dejado de crecer. A diferencia de Baleares o Málaga, donde dominan los compradores comunitarios, en la provincia de Madrid la mayoría de las compras de lujo las realizan ciudadanos no comunitarios.
Los compradores de lujo: extranjeros y más de medio millón
El 6,89% de las viviendas que se compran en Madrid ya tienen firma extranjera, un dato muy similar al del año anterior. Las operaciones superiores a 500.000 euros suponen 24 de cada 100 transacciones de ese tipo en todo el país. La cifra crece tres puntos en solo un año.
Mientras tanto, el alquiler no da tregua. El Ministerio de Vivienda contabiliza 474.935 contratos de arrendamiento residencial en la Comunidad de Madrid, con una superficie media de 70 metros cuadrados, una de las más bajas de España. La paradoja es evidente: se paga por un piso pequeño casi lo mismo que por uno grande en otras comunidades.
La rehabilitación protegida, que podría ampliar el parque a precios asequibles, tampoco acompaña. En 2025 se calificaron 6.189 actuaciones en Madrid, 7.000 menos que en el anterior ejercicio. País Vasco, con el 29,6% del total nacional, quintuplica esas cifras. En Madrid, la rehabilitación representa apenas el 7,5% de las licencias totales de construcción residencial, lejos del 15% que llegó a tener en 2006.
Madrid se ha convertido en un destino de inversión internacional, pero el metro cuadrado empieza a expulsar a quien lleva toda la vida en la ciudad.
Por qué ni Baleares ni Guipúzcoa aguantan el ritmo de Madrid
La comparación histórica es tozuda. En 2023, Baleares aún lideraba el precio por metro cuadrado. Guipúzcoa y Barcelona también se movían en la banda alta. Pero la velocidad de la escalada madrileña —440 euros de subida en un solo ejercicio— no tiene parangón. En el mercado de alquiler, Cataluña y Madrid intercambian posiciones año a año en número de contratos, pero en precio por metro cuadrado la capital ya se ha distanciado.
La financiación tampoco ayuda a los bolsillos locales. La cuota hipotecaria media en Madrid roza los 1.200 euros mensuales, mientras que la licitación pública en edificación residencial apenas invierte 154,8 euros por habitante, muy por debajo de los 466,4 de Extremadura o los 379 del País Vasco. Es decir, el esfuerzo privado es enorme y el respaldo público, limitado.
El stock de vivienda nueva sin vender se concentra en la costa levantina, Barcelona y Madrid, pero en la capital buena parte de ese producto está pensado para la inversión, no para la primera residencia. El censo de 2021 ya mostraba que solo el 25,95% de los hogares madrileños vivía de alquiler o cesión, frente al 30% de la media europea.
La pregunta real no es si Madrid es la más cara —ya lo es—, sino cuánto tiempo puede sostenerse esta dinámica sin que el acceso a la vivienda se convierta en un problema estructural irreversible. El próximo pleno municipal y los presupuestos autonómicos de 2027 serán la primera prueba de fuego para saber si alguien se toma en serio la brecha entre el precio del metro cuadrado y la capacidad de pago de la mayoría.
