5El examen del banco: contrato estable y una cuota que no pase del 35% del sueldo
Antes de firmar nada, el banco hace su propio examen. La referencia es la recomendación del Banco de España de que la cuota hipotecaria no supere el 30%-35% de los ingresos netos mensuales del hogar, un umbral que las entidades aplican de forma casi automática y que, en la práctica, arrastra también el resto de deudas. Traducido a números, dos nóminas que sumen 2.500 euros netos solo admiten una letra de unos 875 euros al mes. La diferencia es decisiva: con 1.200 euros netos, muchas entidades apenas llegan a financiar 100.000 euros, una cantidad que en buena parte de las ciudades no alcanza ni para un piso pequeño. Ese filtro matemático, más que los tipos de interés, es el que aparta a los más jóvenes. De hecho, las operaciones más arriesgadas se concentran, según el propio supervisor, en prestatarios jóvenes y con rentas más bajas.
El segundo examen es el laboral. Los bancos piden contrato indefinido y una antigüedad que suele situarse entre los 6 y los 12 meses —algunas entidades llegan a exigir dos años—, mientras que a los autónomos les reclaman una trayectoria de alrededor de dos años con beneficios sostenibles. Sin esa estabilidad, la operación se endurece o directamente se cae. Pero los datos del propio Banco de España matizan dónde está el muro: a finales de 2025 la cuota media se mantenía en el 23,5% de la renta, y sus simulaciones calculan que limitar la letra al 35% del sueldo apenas recortaría un 2,2% las compras de primera vivienda con hipoteca, mientras que topar el préstamo en el 80% del precio las reduciría un 10,2%. El examen del banco se aprueba sobre todo con ahorro previo: solo el 8% de los hogares emancipados que viven de alquiler reúne la riqueza neta suficiente para comprar.
