El tope a los alquileres ya tiene el respaldo del Congreso. La grieta política de la vivienda, en cambio, sigue abierta en España.
La Diputación Permanente del Congreso convalidó el decreto que blinda la prórroga de los contratos, limita la compra a los grandes tenedores, suspende desahucios y despliega un paquete fiscal de calado. El PNV fue el socio decisivo.
El detalle importa. El Pleno había tumbado días antes los dos decretos de vivienda que el Gobierno aprobó el 6 de octubre. La Diputación Permanente —el órgano que ejerce las funciones del Parlamento mientras las Cortes están disueltas— hizo lo contrario, porque su reparto de escaños no es el del Pleno.
Quedó enterrado el segundo texto, el que prorrogaba los alquileres de forma automática y sancionaba al casero que no renovara. El Gobierno salvó el grueso de su política de vivienda y perdió su instrumento más duro.
Qué contiene el decreto que sí ha salido adelante
El corazón de la norma es la prórroga. Los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 podrán pedir una extensión de un año sin subida por encima de los límites fijados. Se amplía a un segundo ejercicio y llega a tres en zona declarada tensionada por la comunidad autónoma.
Salvo que necesite la vivienda para sí o para un familiar de primer grado, o que firme un contrato nuevo con una rebaja del 5%, el propietario no puede negarse. Hay además prórroga tácita de hasta tres años si no avisa con cuatro meses de antelación.
La norma no fija un precio cerrado, pero deja al propietario sin margen para subir la renta por encima del índice oficial.
La segunda pata es el índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda. Si la renta supera el máximo, no hay subida posible. Si está por debajo, el alza se limita al 2%. Es la pieza que hace verificable el control.
El ladrillo institucional es el tercer frente. Los grandes tenedores —quienes suman diez o más viviendas— solo comprarán por encima del 70% de la tasación, salvo descuentos superiores al 30% destinados a alquiler asequible o colectivos vulnerables.
En desahucios, el juez deberá pedir a la administración una alternativa habitacional. Si no responde en dos meses, el lanzamiento se paraliza un año, prorrogable hasta tres, y la administración asume rentas, suministros y costas. La excepción: si el propietario también es vulnerable y tiene una o dos viviendas, el procedimiento sigue.
Por qué el tope cambia el tablero del ladrillo español
Para el inversor institucional el mensaje es nítido: comprar barato y alquilar caro deja de ser un negocio limpio. Las SOCIMI —sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria— suben del 15% al 25% en el impuesto sobre beneficios no distribuidos, con rebajas si dedican más del 80% de su cartera a alquiler asequible.
Los pisos turísticos tributarán un 10% de IVA, igual que los hoteles, y los ayuntamientos podrán recargar hasta un 150% el IBI de los inmuebles vacíos.
Otro frente es la financiación. El Instituto de Crédito Oficial gestionará una línea de 11.085 millones de dólares, sin intereses y a diez años, para la primera vivienda. Quien se acoja no podrá revender por encima del precio de compra más el IPC.
El paquete fiscal mueve unos 2.217 millones de dólares. Los propietarios que rebajen la renta un 5% bonificarán hasta el 100% del IRPF sobre los rendimientos; los inquilinos con ingresos inferiores a 33.007,20 euros deducirán el 10% de lo pagado. Desde el 1 de enero de 2027 sube la imputación de rentas de las viviendas vacías.
Y sobrevuela una pregunta incómoda. ¿Se puede contener el precio sin tocar la oferta? Entre las medidas convalidadas no hay un capítulo dedicado a construir más vivienda. Encarecer el oficio de arrendador reduce el número de dispuestos a ejercerlo, y ahí atacan quienes ven en el tope a los alquileres un parche.
El precedente que explica el laberinto
España ya recorrió este camino con la Ley de Vivienda de 2023, que alumbró los índices de precios y las zonas tensionadas. Llegó sin un parque público capaz de absorber la demanda y el resultado fue desigual: unas comunidades aplicaron los topes y otras los miraron de reojo. Lo que ahora se convalida profundiza ese rumbo.
El precedente parlamentario es aún más revelador. Que un Pleno rechace dos decretos y que días después el órgano llamado a sustituirlo los apruebe demuestra hasta qué punto la vivienda ha dejado de ser política y se ha vuelto trinchera. Según el medio colombiano que dio la noticia, la convalidación llegó tras la primera huelga general en catorce años.
La derogación es la bandera del PP, que ha hecho de ‘toda la intervención del Gobierno sobre la vivienda’ su principal promesa, con Alberto Núñez Feijóo al frente. El decreto tiene, por tanto, fecha de caducidad política además de calendario de aplicación. En las capitales europeas, los intentos de congelar rentas han acabado a menudo en los tribunales. Aquí, por ahora, el pulso se libra en el BOE y en las urnas.
Queda lo práctico. El índice debe desplegarse con criterios homogéneos, las comunidades tienen la última palabra sobre qué es zona tensionada y el 1 de enero de 2027 llega el primer ajuste sobre las viviendas vacías. Para el inquilino, la pregunta es si su casero renueva. Para el propietario, si le compensa seguir siéndolo.
📌 Ficha del Caso
- Ficha sobre el caso: La Diputación Permanente del Congreso convalidó el decreto de vivienda con el apoyo del PNV y enterró el texto que prorrogaba los alquileres de forma automática.
- Datos importantes: Prórrogas hasta 2028, índice de precios de referencia, compra limitada al 70% de la tasación para grandes tenedores y un paquete fiscal de 2.217 millones de dólares.
- Resumen: España blinda el control de las rentas sin resolver la escasez de oferta, con el ladrillo institucional y los pequeños propietarios como actores más expuestos.
