Culmia destinará 455 millones de euros a promociones de vivienda en Catalunya hasta 2030. La promotora proyecta 1.830 pisos, de los cuales 800 serán protegidos, repartidos en 24 promociones nuevas.
La cifra forma parte de una apuesta mayor: en el conjunto de Catalunya, Levante y Baleares, el grupo prevé inversiones por encima de los 690 millones de euros para las 2.800 viviendas que tiene en desarrollo. Lo detalla su director territorial para esas tres regiones, Josep María Cases, que sitúa el origen del negocio en un diagnóstico conocido: la oferta no crece al ritmo que lo hace la demanda. El sector lleva años repitiéndolo.
El reparto territorial no es casual. Culmia ha concentrado sus proyectos catalanes en la regeneración urbana y en la colaboración público-privada, dos fórmulas que le permiten entrar en en suelos que el mercado libre apenas toca.
Por qué Culmia apuesta por La Marina del Prat Vermell y los suelos industriales
El caso más visible es La Marina del Prat Vermell, en el distrito barcelonés de Sants-Montjuïc. Allí la promotora ha desarrollado un modelo mixto que combina oficinas, vivienda libre, vivienda protegida y Build to Rent, esto es, pisos destinados al alquiler. En total, 635 unidades entre viviendas, locales comerciales y espacios de trabajo; algunas siguen en construcción.
El calendario ya ha dado sus primeros resultados. En julio de 2026 la compañía inició la entrega de la primera fase de Culmia MarCelOna Montjuïc, tres torres de 152 viviendas en la misma zona. A pocos metros, Themis Riera suma 85 pisos —30 de protección oficial—, una residencia de personas mayores, dos locales comerciales y 6.300 metros cuadrados de zonas verdes.
Cases sostiene que el área metropolitana está ‘muy densificada’, aunque quedan márgenes para reconvertir entornos industriales antiguos. Señala dos: la Sagrera y el 22@. La lectura es sencilla: donde antes había naves y almacenes, ahora se quiere levantar vivienda.
El suelo, al final, manda.
La promoción catalana ya no se juega en el extrarradio: se decide en el suelo industrial reciclado y en la negociación con la administración.
El pulso con el Pla 50.000: Culmia no acude a los primeros concursos del Govern
La relación con la política de vivienda del Govern merece un capítulo aparte. Por ahora, la compañía no ha concurrido a los primeros proyectos de vivienda asequible anunciados dentro del Pla 50.000 del Ejecutivo de Salvador Illa. Cases lo reconoce sin rodeos y añade que estudiarán las próximas convocatorias.
Su tesis es que el alquiler asequible no basta: ‘El modelo de construcción de vivienda asequible en alquiler debe completarse también con uno que ha funcionado siempre en Catalunya: la vivienda protegida en venta’. Traducido al terreno práctico, la promotora reclama más suelo para VPO de compraventa, el formato en el que se mueve con soltura.
El interés existe. La decisión, todavía no.
Qué revela la operación sobre el mercado catalán
Lo que observamos es un movimiento de ciclo. Con una facturación de 480 millones de euros al cierre de 2025 y una cartera de 11.500 viviendas, Culmia se juega en Catalunya un volumen que roza su propio tamaño anual: los 455 millones comprometidos hasta 2030 equivalen casi a lo que facturó el año pasado. La cifra pesa.
El telón de fondo es el déficit de producción que el propio sector lleva años señalando y que Cases resume en dos fuerzas: menos promoción y más población. En el área metropolitana de Barcelona ese desequilibrio se traduce en precios que no ceden y en una paradoja incómoda: se anuncia inversión privada en vivienda mientras el acceso a una casa sigue siendo el primer problema que citan los catalanes en las encuestas del CEO.
La comparación con otras comunidades refuerza el diagnóstico. Madrid ha acelerado licencias y suelo finalista; Catalunya llega tarde a esa carrera, lastrada por una tramitación urbanística lenta y por un parque de vivienda protegida que se queda corto frente a la media europea.
Tampoco conviene perder de vista el modelo. Culmia se ha especializado en operaciones donde el suelo público, la vivienda libre y el alquiler institucional conviven en la misma manzana. Ese cóctel es más difícil de ejecutar que una promoción convencional —exige acuerdos con las administraciones, plazos largos y financiación estable—, pero encaja bien en una ciudad que ya no tiene suelo virgen. La Marina del Prat Vermell, uno de los ámbitos de nueva centralidad más ambiciosos de Barcelona, es la prueba de concepto.
Hay una pregunta de fondo que el sector repite y que esta operación vuelve a poner sobre la mesa: si la vivienda protegida debe venderse o alquilarse. Catalunya tiene tradición de VPO en venta; las políticas recientes han empujado el alquiler asequible. Culmia se posiciona abiertamente en el primer bando.
El precedente inmediato está en el propio Pla 50.000. El plan nació con vocación de movilizar suelo público y capital privado, y su primer año de rodaje deja una foto mixta: convocatorias en marcha, pero con las grandes promotoras mirando de reojo. Que una promotora con actividad en tres comunidades diga que quiere entrar más adelante no es un portazo, pero tampoco una adhesión entusiasta.
El riesgo es doble. Para el Govern, si los inversores privados no acuden a los concursos, el plan se queda a medio gas y la factura política la paga Illa. Para la promotora, concentrar 1.830 viviendas en un mercado tensionado es rentable a corto plazo, pero expuesto a cualquier cambio de reglas: topes de alquiler, reservas obligatorias de VPO o nuevas exigencias de licencia pueden alterar la cuenta. El suelo industrial reciclado —Sagrera, 22@, La Marina— es, de hecho, el tipo de operación que más depende de la administración que firma los convenios.
Con más de 10.500 hogares entregados desde 2012, Culmia no es una recién llegada. Su apuesta catalana mide la temperatura de un mercado que necesita grúas y no solo anuncios. La próxima convocatoria del Pla 50.000 y el ritmo de entrega de las promociones ya iniciadas dirán si los 455 millones se convierten en obra, aunque el horizonte declarado sea 2030.
