El Real Decreto-ley 27/2026 reforma el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y convierte la continuidad del contrato de vivienda habitual en la regla general. La norma se publica este 1 de octubre en el Boletín Oficial del Estado y entra en vigor el 2 de octubre, al día siguiente de su publicación.
Su texto altera los dos ejes del régimen extintivo del arrendamiento: la duración de las prórrogas y las consecuencias económicas de la no renovación por decisión del propietario. El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no continuar deberá indemnizar al inquilino con un mínimo de doce mensualidades. Segundo Real Decreto-ley de vivienda del Gobierno.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué establece la norma? El Real Decreto-ley 27/2026 modifica el artículo 10 de la LAU y prorroga automáticamente el arrendamiento de vivienda habitual por periodos de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica.
- ¿Qué base jurídica aplica? Artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, exposición de motivos del RDL 27/2026 y régimen de prórrogas extraordinarias para arrendatarios vulnerables.
- ¿Qué impacto tiene? El propietario que no renueve deberá indemnizar con un mínimo de doce mensualidades; el preaviso se amplía a seis meses. Entra en vigor el 2 de octubre.
Antecedentes: de la prórroga anual al modelo de continuidad
La LAU vigente hasta ahora configuraba la prórroga tácita por anualidades una vez transcurridos los primeros cinco o siete años. El arrendamiento se entendía prorrogado por periodos anuales sucesivos cuando ninguna parte comunicaba su voluntad de extinguirlo. La reforma sustituye la anualidad por bloques completos de cinco y de siete años.
El régimen anterior obligaba al arrendador a preavisar con un margen inferior al que ahora se impone. La norma aprobada amplía ese plazo y condiciona la extinción al cumplimiento estricto de la comunicación previa. El preaviso del propietario pasa a seis meses.
La exposción de motivos del decreto justifica la urgencia en la necesidad de reforzar la estabilidad del arrendamiento. El Ejecutivo sostiene que la continuidad debe ser la regla y la extinción una excepción que exige una manifestación expresa de voluntad.
El nuevo régimen del artículo 10 de la LAU
El artículo 10 reformado pivota sobre tres elementos. Primero, la prórroga automática por periodos completos de cinco años, o de siete cuando el arrendador sea persona jurídica. Segundo, el preaviso del arrendador de seis meses frente a los dos meses del arrendatario. Tercero, la indemnización al inquilino cuando el propietario no renueve.
El Real Decreto-ley 27/2026 convierte la continuidad del arrendamiento de vivienda habitual en la regla general y hace de la indemnización al inquilino un supuesto tasado.
La indemnización se fija en un mínimo de doce mensualidades de renta correspondiente a una vivienda de características análogas. La compensación nunca será inferior a una mensualidad por año residido. El cálculo debe tomar como referencia, siempre que resulte posible, el sistema estatal de precios del alquiler.
Existen excepciones. No habrá indemnización cuando el propietario, siendo persona física, necesite la vivienda como residencia permanente, para familiares de hasta segundo grado o para el cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Tampoco procede si el arrendatario no ha habitado el inmueble más de seis meses en el último año, salvo causa justificada, ni si dispone en el mismo municipio de otra vivienda apta.
La compensación queda igualmente excluida si las partes firman un nuevo contrato o si el inquilino rechaza una oferta fehaciente para continuar. La venta del inmueble no elimina el derecho a indemnización. El nuevo propietario que se subrogue asumirá, en los casos legalmente previstos, la obligación de compensar.
El decreto mantiene las prórrogas extraordinarias. Los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica podrán solicitar hasta un año adicional, obligatorio cuando el propietario sea un gran tenedor. En zonas de mercado residencial tensionado la prórroga extraordinaria alcanza hasta tres años.
La reforma se aplica también a los contratos ya vigentes, respecto de los vencimientos posteriores a la entrada en vigor. El régimen transitorio permite al arrendador preavisar con cuatro meses cuando resten menos de seis para el vencimiento. Los contratos inmersos en una prórroga del sistema anterior continúan sujetos a esas reglas hasta que termine el periodo.
La lectura doctrinal de la reforma
El nuevo régimen invierte el principio dispositivo que presidía la extinción del arrendamiento de vivienda. El silencio de las partes al vencimiento operaba hasta ahora como una prórroga limitada a la anualidad, de modo que el arrendador recuperaba con facilidad la facultad de renegociar. El artículo 10 de la LAU convierte ese silencio en una prórroga quinquenal o septenal y desplaza la carga de la extinción hacia una manifestación expresa y preavisada del arrendador.
Un segundo eje doctrinal es la patrimonialización de la no renovación. La indemnización de doce mensualidades no responde a un incumplimiento contractual, sino a un supuesto de extinción lícita. El legislador la configura como compensación tasada y exige su cálculo conforme al sistema estatal de precios del alquiler, con el suelo de una mensualidad por año residido.
La norma proyecta efectos sobre el stock de contratos firmados entre 2019 y 2022, cuyas actuales prórrogas vencen entre 2027 y 2030. El vencimiento deja de implicar automáticamente la renegociación desde cero. Para los operadores jurídicos, el preaviso y la cláusula temporal concentran la litigiosidad futura.
FICHA DEL CASO
- El caso: Reforma legislativa del régimen de extinción del arrendamiento de vivienda habitual. El objeto es el Real Decreto-ley 27/2026, que modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Datos importantes: Prórroga automática de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica; preaviso del propietario de seis meses; indemnización mínima de doce mensualidades, nunca inferior a una mensualidad por año residido.
- Fecha de los juicios: N/A. Se aprueba el 29 de septiembre de 2026, se publica en el BOE el 1 de octubre de 2026 y entra en vigor el 2 de octubre de 2026.
- Personas acusadas y por qué: N/A. No hay acusados; se trata de una norma con rango de ley.
